近期房地产市场的政策动向堪称密集，北京、上海这两大一线城市接连释放限购松绑信号，再加上银行直售房产、中介行业规范化等一系列动作，让清理楼市不合理限制的节奏明显加快。

这波操作到底是救市还是救人？市场各方该如何应对？

小卞将从政策逻辑、市场现状和未来趋势三个维度，聊聊这波楼市变局。

这轮楼市政策调整不是单点突破，是全方位的松绑组合拳，核心就是清理不合理限制，推进速度远超市场预期。

从核心城市限购调整来看，北京明确五环外符合条件的家庭购房不限套数，上海更是在8月25日出台沪六条，直接放开外环外限购。

只要缴纳1年社保，无论本市户籍或非户籍，家庭或单身人士，在外环外购房都没有套数之限。

更多的好处是，在外环外置业后，在市区依然保有首套房资格。

这意味着京沪这两个限购最后堡垒，都选择了外围先放的精准松绑模式，和之前广州、深圳的政策调整形成呼应，一线城市全面放松限购的趋势已十分明显。

除了限购，其他不合理限制也在加速清理。

公积金政策方面，上海将最高贷款额度提至216万，还支持提取公积金支付首付，部分城市甚至在推进公积金全国互通，解决异地购房不能用公积金的痛点。

税收层面，二手房增值税免征年限优化、住房装修支出抵个税试点等政策，降低了交易成本。

就连中介行业，也在告别阿猫阿狗随便入行的时代，小红书等平台要求房地产自媒体必须登记所属公司，未来从业人员需持上岗证书，行业规范化进程加快。

与此同时，银行也加入了楼市调整的行列，批量直售房产的操作让不少人惊呼银行抢中介饭碗，这背后其实是银行在消化不良资产，也是楼市去库存的一种新尝试。

一系列政策密集落地，不难看出清理不合理限制、激活市场流动性的决心，而且推进节奏完全契合步子要快一点的导向。

之所以要加快清理楼市不合理政策，核心是当前房地产市场面临的困境已不容忽视，尤其是一线城市的结构性矛盾十分突出。

以上海为例，楼市分化现象极为明显，核心地段的优质房源凭借稀缺资源保持抗跌性，甚至温和上涨，但外环外区域却面临巨大的库存压力。

数据显示，2025年上海外环外新房库存达52000套，占全市80%，去化周期长达约20个月，青浦区更是需要18.2个月才能消化完现有库存。

为了去库存，开发商不得不降价促销，这又传导至二手房市场，外环外标志性楼盘保利叶上海的均价，已从2016年的4.15万/㎡跌至3.76万/㎡。

更严峻的是，2026年将迎来大量限售房解禁高峰。

2021年上海执行的新房限售政策，意味着当年打新的房源将集中入市，这些房源大多在外环外，购房者以刚需为主。

在当下经济与就业调整的大背景下，如果没有政策干预，大量房源集中抛售极易引发踩踏式下跌。这会让刚需购房者陷入负资产困局，还可能诱发系统性金融风险。

正是这种潜在风险，让此次政策调整的深层逻辑更偏向救人而非单纯救市。

通过提前放开限购，释放潜在需求，稳定房价和市场流动性，本质上是为了保护刚需群体的利益，避免他们因房价暴跌背负沉重债务，同时也能维护金融系统稳定。

房地产身为内需核心支柱，稳定性举足轻重。

它不仅与家电、建材等上下游产业链休戚相关，更对整体经济走向与社会预期有着深远影响。

政策松绑后，市场已经出现了明显的短期反应。

A股、港股的房地产板块提前异动，万科A、万通发展等个股涨停，荣盛发展、金地集团等涨幅超5%，反映出市场对政策利好的预期。

北京放开五环外限购后，十天内新房成交1069套，环比增长37%，二手房带看量大幅提升。

上海外环外的房产中介也表示，政策出台后咨询量成倍增长，宝山区、闵行区等优质外围板块的购房热情被快速激活。

开发商也在抓紧抢占先机，上海上周末过会的10个楼盘中，8个位于外环外，共推出1154套房，显然是想借金九银十的窗口期消化库存。

从需求端审视，刚需群体受公积金政策优化与购房门槛降低之惠，入场意愿得以提升。

公积金政策的利好及购房门槛的降低，激发了刚需群体的购房热情。

改善型群体则借助外环外不限购的政策，获得了更多置换选择，140平方米左右的三居室成交占比明显上升。

不过投资群体则相对谨慎，毕竟当前房产的金融属性已弱化，投资收益预期不如以往，更多人会聚焦核心区优质房源。

但短期热度不代表长期趋势，市场的长期不确定性依然存在。

一方面，政策所释放的需求存在部分提前透支现象。

后续成交量与房价能否维稳，仍取决于经济复苏、就业改善等基本面状况，可持续性还需要观察。

另一方面，2026年限售房解禁的达摩克利斯之剑仍未落下，如果在此之前库存未能有效消化，市场仍可能面临波动。

此外，市场分化的态势不会改变，核心城市、核心区域的优质房源因资源稀缺性，仍会保持相对稳定。

那些缺乏人口、产业支撑的三四线城市，或一线城市的偏远板块，仍将面临去库存压力。

对于这波政策调整，市场各方的看法呈现明显分化，就像一场激烈的学术辩论，不同立场的人都有自己的逻辑支撑。

普通百姓的态度两极分化：在上海打拼多年的刚需族觉得终于有机会安家了，之前因社保年限不够无法购房的问题，现在通过1年社保即可解决。

还有人对市场稳定性心存疑虑，担忧会出现投资过热、资源紧张等状况，这种顾虑反映出他们对市场潜在风险的敏锐感知与谨慎态度。

业内专家的观点则更为理性多元。

清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，外环外限购放松直接响应了推动房地产市场止跌回稳的导向，能有效释放刚性和改善型需求。

上海楼市意见领袖白小姐则指出，这一政策恰好击中了中产家庭资产配置的需求，为他们提供了更多选择。

但也有专家提醒，如果不能从根本上解决经济结构、人口增长等问题，楼市复苏可能只是短暂的，投资者需谨慎决策，避免盲目入场。

中介行业的感受则更为复杂。曾经凭短视频坐拥海量粉丝的房地产自媒体，正遭遇平台限流与行业规范之压。

未来，从业者须持证上岗，有嘴卖房的粗放时代已然落幕。

但那些提前积累了大量粉丝的头部博主，仍能凭借体量优势占据市场份额。

银行批量直售房产的操作，也让中介行业的竞争更加激烈，不少人感叹这口饭越来越难吃了。

从政策导向来看，清理楼市不合理限制的节奏还会继续加快，后续可能还会有存量房贷利率下调、购房补贴扩围、公积金全国互通推进等配套政策出台。

中央经济工作会议明确持续推动房地产市场止跌回稳，不过房住不炒底线坚如磐石。

北京、上海内环内等核心区域限购政策将持续保留，以防投机性购房再度泛滥。

从市场趋势来看，房地产的金融属性将进一步弱化，居住属性将回归核心，就像全球多数市场一样，房子会逐渐变成消费品，随着使用年限增长而贬值，不是增值资产。

未来，高质量、配套完善、靠近轨道交通的房源会更受青睐，老破小和偏远板块的二手房，价格可能会持续趋于理性。

对购房者来说，这无疑是个关键的决策节点。

在这个重要时刻，保持理性判断，远比盲目跟风更为紧要，审慎抉择方能在购房之路上行稳致远。

刚需群体可紧握当下成本低位之契机，依据自身工作、生活所需甄选房源。

小卞认为，在这个过程中，着重考量周边配套与性价比，方便做出更契合需求的抉择。

改善型群体可利用政策红利优化居住条件，但无需追求一步到位。

投资群体则应摒弃炒房思维，如果要投资，需聚焦人口净流入、产业基础扎实的核心城市核心区域。

北京、上海带头放松限购，是房地产市场进入深度调整期的标志性事件，清理不合理政策的快节奏的背后，是平衡市场稳定、民生保障和金融安全的深层考量。

未来楼市不会再出现普涨普跌的行情，结构性机遇与风险并存，只有看清政策逻辑、尊重市场规律、结合自身需求，才能在这场楼市变局中做出最适合自己的选择。